中国房地产市场步入深刻调整期，房价高企与政策应对并存
自今年以来，中国房地产市场呈现出前所未有的调整态势，然而，整体房价的居高不下依然是萦绕在众多购房者心头的一大难题。数据显示，截至2022年11月，全国百城新建住宅的平均价格已达每平方米16190元。二手房市场虽稍显缓和，但百城二手住宅的平均价格也高达每平方米15911元。这意味着，在这些城市购置一套普通住宅，动辄需要150万至250万元人民币。对于绝大多数普通家庭而言，即使倾尽毕生积蓄，并背负数十年的房贷，也难以企及购入一套商品房的梦想。
为缓解购房者的经济压力，国家出台了一系列旨在降低购房门槛的政策措施。一方面，各地银行纷纷调低了住房贷款利率，从过去的5.8%降至目前的4.2%，同时，首套房的首付款比例也从30%下调至20%。另一方面，政府正在加速推进保障性住房建设，致力于为城市低收入家庭提供居住保障。可以预见，在未来几年内，大量的保障性租赁住房和共有产权住房将陆续投入市场，这将显著减轻低收入群体的居住成本负担，无论是购房还是租房。
展开剩余65%与此同时，自今年起，中国房地产市场悄然迎来了四大“新变化”，深刻影响着行业的未来走向。
城镇化进程趋缓，昔日引擎动力减弱
首当其冲的是，中国城镇化进程已近尾声。过去二十年，中国房地产市场的持续繁荣，很大程度上得益于大量农村人口涌入城市购房所带来的刚性需求。然而，如今中国14.1亿人口中，已有9.1亿居住在城镇，城镇化率达到64%。这意味着，未来农村人口向城镇转移的数量将大幅减少，过去那种依靠人口迁徙拉动房地产市场高歌猛进的时代已难以为继。
人口结构转变，刚需购房支撑力下降
其次，人口老龄化社会的到来，以及年轻人口的持续减少，也对房地产市场形成了显著影响。中国已步入老龄化社会，60岁以上老年人口已达2.67亿，预计到2035年将突破4亿。与之形成鲜明对比的是，年轻人口数量呈下降趋势，90后约1.75亿，00后仅1.45亿。尽管国家曾于2016年放开二胎政策，但2017年出生人口1758万，到2021年已锐减至1063万。多位专家预测，2022年中国人口总量很可能出现负增长。在这种人口结构下，老年人口基本无需购房，而年轻一代则可能通过继承父母房产来解决居住问题，这都将导致刚性购房需求持续萎缩。
供过于求显现，市场回归居住属性
第三个显著变化是，商品房市场正逐步显现出“供远大于求”的局面。最新数据显示，中国现有存量商品房已达1.2亿套，足以满足3-4亿人口的居住需求，且每年仍有超过1400万套新房供应入市。在此背景下，国内购房需求已趋于饱和，高达96%的家庭至少拥有一套住房，更有41.5%的家庭拥有两套及以上房产。未来，随着新增商品房的不断增加与购房需求的持续减少，供需失衡将进一步加剧。届时，不仅三四线城市的房价面临下跌压力，即使是一二线城市，房价也将不得不回归其居住的本质属性，这已是大势所趋。
调控政策效果有限，市场进入长期调整
第四，房地产调控政策的实际效果并不尽如人意。为了提振市场，各地纷纷出台了放松限购、限售，提供购房现金补贴，以及放宽公积金贷款额度等一系列刺激措施。同时，金融机构也普遍下调了房贷利率和首付比例。近期，中国人民银行更是放宽了对房地产企业的融资限制，允许其通过股权、贷款、发债等多种渠道融资。然而，尽管措施频出，楼市整体表现依然低迷，未能实现预期的回暖。这很大程度上是因为，一旦房地产市场形成了调整的趋势，其惯性往往难以在短期内被打破。未来，中国房地产市场或将进入一个长期的调整与盘整期。
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